La réforme fiscale votée cet été bouleverse l’équilibre financier de nombreux investisseurs immobiliers belges. À partir de l’année de revenus 2025, les multipropriétaires ne pourront plus déduire les intérêts d’emprunt liés à des biens loués à des particuliers à usage privé. Une décision sans précédent, sans phase transitoire, qui pousse de plus en plus de contribuables à envisager la création d’une société patrimoniale pour protéger leur rentabilité 📉
❓ Qui est concerné par la suppression de la déduction des intérêts ?
👉 Tous les propriétaires de biens immobiliers situés en Belgique, donnés en location à des particuliers, hors activité professionnelle.
✅ Ce qui change à partir de 2025 :
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Fin de la déduction ordinaire des intérêts hypothécaires pour les logements loués à usage privé
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Maintien du système de base : revenu cadastral indexé majoré de 40 %
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Aucune possibilité de déduire intérêts, frais réels ou amortissements
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Pas de régime transitoire : les crédits en cours sont également concernés
📅 Entrée en vigueur officielle
| 📆 Année de revenus | 💬 Déductibilité des intérêts | 📄 Déclaration |
|---|---|---|
| 2023 | ✅ Oui | En 2024 |
| 2024 | ✅ Oui | En 2025 |
| 2025 | ❌ Non | En 2026 |
🔎 Réforme confirmée par la loi-programme du 29 juillet 2025, publiée au Moniteur belge le 30 juillet (Numac 2025005578)
🚨 Un impact fiscal important pour les multipropriétaires
Avant cette réforme, il était courant pour les multipropriétaires de :
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Financer des biens à crédit
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Déduire les intérêts d’emprunt chaque année
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Imposer un revenu net faible, voire nul
À partir de 2025, même avec un emprunt important, aucune charge ne sera plus déductible si le bien est loué à un particulier (hors activité professionnelle). Cela peut doubler voire tripler la base imposable en cas de financement élevé.
🧠 Pourquoi envisager une société patrimoniale ?
La structure en société reste une solution attractive pour :
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✅ Conserver la déductibilité des intérêts
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✅ Amortir l’immeuble sur 20 à 33 ans (hors terrain)
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✅ Déduire tous les frais liés à l’activité immobilière
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✅ Séparer patrimoine privé et professionnel
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✅ Préparer une transmission optimisée du patrimoine
⚠️ Attention toutefois :
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Obligation de tenir une comptabilité complète
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Imposition à l’ISoc (25 %) + taxation des distributions (dividendes)
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Coûts de constitution, gestion et obligations légales
📊 Comparatif simplifié : personne physique vs société
| 🔍 Critères | 🧍 Personne physique (2025) | 🏢 Société patrimoniale |
|---|---|---|
| Intérêts déductibles | ❌ Non | ✅ Oui |
| Amortissements déductibles | ❌ Non | ✅ Oui |
| Base imposable | RC indexé + 40 % | Loyer réel – charges |
| Frais (assurance, notaire, etc.) | ❌ Non | ✅ Oui |
| Coût administratif | Faible | Plus élevé (comptabilité, etc.) |
⚖️ Une réforme controversée et contestée ?
Plusieurs fiscalistes s’interrogent sur la constitutionnalité de cette mesure. En effet, elle introduit une différence de traitement importante entre les personnes physiques et les sociétés, ce qui pourrait contrevenir au principe d’égalité fiscale.
De plus, aucune clause transitoire n’a été prévue, ce qui signifie que des crédits hypothécaires contractés il y a plusieurs années perdent rétroactivement leur intérêt fiscal, ce qui pourrait être contesté.
